Mi a helyzet, ha a megvásárolni kívánt ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt? Hogyan jöhet létre a tulajdonjog és hogyan a haszonélvezeti jog? Nagyon szeretnénk tulajdonosai lenni adott ingatlannak, de úgy is megfelel, ha egy haszonélvező is „jön” vele? Tudjuk mi a különbség haszonélvező és tulajdonos között? Ki mit tehet és mik a kötelezettségei?
Hogyan szerezhetünk tulajdonjogot és hogyan haszonélvezeti jogot?
Tulajdonjog megszerzésének lehetséges esetei:
– adás-vétellel
– ajándékozással
– tartási szerződéssel
– öröklés útján
– elbirtoklással
– árverés útján
– közös tulajdon megszüntetésével
– csere útján
– kisajátítás végeredményeként
Haszonélvezeti jog létrejötte:
– szerződés útján (fontos tudni, hogy nem elegendő a szerződés megléte, a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyeztetése alapfeltétel. A földhivatal nem csak a jogosult személyt jegyzi be, a terhelt tulajdoni hányad és a terhelés időbeli hatálya is bejegyzésre kerül)
– végrendelkezés útján
– bírósági/hatósági/ jogszabályi rendelkezés útján
A két jogosultságot egy konkrét példán fogjuk levezetni. Van nekünk egy Márkunk, aki édesanyjától kapott 30. születésnapjára egy budapesti lakást. Márk édesanyja Éva néni szeretné, ha haszonélvezeti joga lenne a lakáson, ezért az adás-vételi szerződést már haszonélvezeti jog alapítással készítették el. Márk az ingatlannak 1/1-ed arányú tulajdonosa lett (adás-vétel jogcímén), míg Éva néni az ingatlanon 1/1- ed arányú haszonélvezeti jogot szerzett (szerződés útján-a fia vonatkozásában ajándékozás jogcímén).
Márk, mint tulajdonos a következő jogot kapja a Ptk. szerint:
5:13. § [A tulajdonjog]
(1) A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg.
(2) A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga.
(3) A tulajdonosnak joga van minden jogosulatlan behatás kizárására.
Éva néni, mint haszonélvező a következő jogokat kapja:
5:147. § [A haszonélvezeti jog tartalma]
(1) Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.
(2) Ha a haszonélvezeti jog egyidejűleg több haszonélvezőt illet meg, a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogára a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.
(3) A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.
(4) A természetes személyt megillető haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn.
A legfontosabb eltérés a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog között a rendelkezés joga. A haszonélvezeti jogot szerző kizárólag a rendelkezés jogát nem szerzi meg adott ingatlan felett. Ami a példa esetében nagyon egyszerűre fordítva annyit tesz, hogy Éva néni lakhat benne, átrendezheti, felújíthatja, kiadhatja akár albérletbe is, szinte bármit megtehet gyermeke ingatlanával, de nem tudja eladni és nem tudja hitelfedezetként használni. Köteles azonban az ingatlan állagát kímélni, továbbá a tulajdonost értesíteni, ha a haszonélvezeti jogát átengedi másnak akár ingyenesen, akár ellenérték fejében. Amennyiben a tulajdonos az eredeti feltételekkel igényt tart a lakásra, úgy haszonélvező köteles a tulajdonossal szerződni, ugyanis annak előbérleti és előhaszonbérleti joga van az adott ingatlannal kapcsolatban. Kérhet-e ilyen értelemben Éva néni Márktól albérleti díjat, úgy, hogy Márk igazából az ingatlan tulajdonosa? Igen, mint haszonélvező ez a jog őt megilleti. A haszonélvező ezen jogait egészen addig gyakorolhatja amíg ezen szerzett joga fennáll az ingatlanon, jogai gyakorlásában a tulajdonost megelőzi.
Fontos itt megjegyezni, hogy a haszonélvező jogai nem korlátlanok. Amennyiben a haszonélvezeti jog keletkezésétől számított időben gyarapszik az ingatlan, arra ezen jog már nem terjeszthető ki. Ha Márknak édesanyja egy üres telket vett volna, amire Márk, mint tulajdonos felépít egy ingatlant, édesanyja haszonélvezeti joga továbbra is csak a telken állna fent, az arra épített ingatlanra már nem vonatkozna. Továbbá a haszonélvező jogai a haszonélvezeti jog lejártával megszűnnek (pl.: holtig tartó haszonélvezeti jog esetén a haszonélvező halálával, vagy határozott időre alapított haszonélvezeti jog az adott idő lejártával).
Ezzel szemben a tulajdonos jogosult bármire, ami nem említhető rendeltetés ellenes joggyakorlásként, joggal való visszaélésként és nem sérti mások jogát vagy törvényes érdekét. A tulajdonos a haszonélvezővel ellentétben rendelkezhet ingatlanával, akár el is adhatja azt, de a haszonélvezeti jog az eladást követően is fennáll majd az ingatlanon.