Magyarországon az elmúlt években rohamosan megnőtt az építkezési kedv. Részben az új építésű lakások vásárlása után igényelhető anyagi támogatások, részben a rohamos városiasodás okán. A fővárosban, megyeszékhelyeken, de ma már akár az agglomerációs településeken is egyre nagyobb számmal épülnek társasházak. A kivitelezők felismerték, hogy a társasházak építésével nem csak a lakásokkal, de az azzal járó gépjármű elhelyezéssel is foglalkozniuk kell. Ha a garázskérdést meg is oldják a vásárlók gyakran szembesülnek azzal, hogy a társasház alapítását követően a garázs (legyen az teremgarázs, mélygarázs) egyben, egy albetétként került bejegyzésre a földhivatalnál az ingatlan-nyilvántartásba. Ami annyit jelent, hogy a teljes garázs területe a tulajdonosok osztatlan közös tulajdonát képezi. Tehát a teljes garázsnak egy tulajdoni lapja van, azon feltüntetve az összes tulajdonos az összes részarányos tulajdonával. Ez esetenként jelenthet akár 30-40 tulajdonost is. Azt hihetnénk, hogy a tulajdonosoknak egymással szemben értékesítéskor nincs kötelezettsége, hiszen értékesíti a saját tulajdoni hányadát és minden mehet tovább az eredeti kerékvágásban. De ez bizony nem így működik.
Az osztatlan közös tulajdonnal rendelkezőknek a közös tulajdon részének értékesítése esetén elővásárlási joga keletkezik – az elővásárlási jog ebben az esetben jogszabályon alapul, de létezik olyan eset is, amikor az elővásárlási jogra szerződéskötés útján teszünk szert. Na de akkor hogyan is működik? Szeretném értékesíteni az adott beállóhelyet. Meghirdethetem-e nyilvános ingatlanportálon? Természetesen igen. Amire ebben az esetben a jogszabály kötelez minket az az, hogy amennyiben ajánlatot kapunk a beállóra, garázsra, a vevővel megbeszélt feltételekkel azonos „lehetőséget” kell biztosítanunk a tulajdonostársainknak annak megvásárlására rangsorban a vevőnket megelőzően. Tehát az ingatlannal kapcsolatos rendelkezési jogunkat nem, de a szerződési szabadságunkat korlátozza az elővásárlási jog, de csak a vevőnk kiben létének erejéig.
Azt gondolnánk, hogy ha elhallgatjuk az értékesítést a tulajdonostársaink előtt, akkor meg is oldottuk ezt a problémát. Mindenki hallotta már azt a mondást, hogy: A jog nem tudása nem mentesít a felelősség alól. Erre a helyzetre ez is igaz sajnos. Kötelességünk a tulajdonostársainkat felkeresnünk a vételi ajánlattal, amennyiben annak közlése rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel nem jár! Ha ennek a kötelezettségünknek nem teszünk eleget, a vevőnkkel való szerződéskötés aláírása után is megtámadhatóvá válik a szerződés a tulajdonostársak részéről. Na de ugye, ha sok a lakás, sok a tulajdonostárs is. Nemrégiben a Kúria kimondta, hogy a nagylétszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól. El is képzeljük, hogy végigsétálunk a házon, becsöngetünk mindenhova és minden tulajdonos lemond az elővásárlási jogáról. Eszünkbe sem jut olyasmi, hogy a lakást a tulajdonosai kiadták albérletbe, adott lakás üresen áll, tulajdonos meg sehol. Sok esetben egyáltalán nem olyan egyszerű eleget tenni ennek a közlési kötelezettségnek.
Közlési kötelezettségünknek oly módon tehetünk eleget, hogy készíttetünk egy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot. A nyilatkozatnak tartalmaznia kell az elővásárlásra jogosult, az eladó, a lehetséges vevő és az ingatlan adatait, valamint szerepelnie kell benne, hogy az elővásárlásra jogosult elővásárlási jogáról a lemondó nyilatkozat aláírásával lemond. A jogosultakkal egyidejűleg meg kell osszuk az adásvételi szerződés tartalmát annak teljes terjedelmében (eladó és a vevő személyes adatait természetesen ki lehet takarni). A lemondó nyilatkozatot és az adásvételi szerződést akár a fent említett „becsengetős” módszerrel, akár postai úton is eljuttathatjuk a jogosultakhoz. Amennyiben postai úton küldjük ki, a postázás adminisztrált verziójával éljünk, azaz ajánlottan, tértivevénnyel kérjük a kézbesítést rögzíteni, hogy a későbbiekben igazolni tudjuk a közlési szándékunkat. Az elővásárlási jogosultak címének megszerzésében legrosszabb esetben is a tulajdoni lap lesz segítségünkre (a tulajdonosoknak ugyanis – pl.: lakcímváltozás, családi állapot megváltozása miatti névváltoztatás esetén – a változást követő 30 napon belül a változás tényét a földhivatalnál be kellene jelenteniük).
A tulajdonostársak felkutatásával kapcsolatos kötelezettségünkön enyhíteni kíván a Kúria azzal, hogy elnézőbb abban az esetben, ha a tulajdonostársak külföldön élnek és a szerződés benyújtására nyitva álló 30 napon belül nem valószínű, hogy visszaérkezik a nyilatkozat. De ide tartozik az az eset is, amikor az elővásárlási jogosultak száma olyan magas, hogy a tértivevényes küldemények feladási költsége számottevően aránytalan az értékesíteni kívánt ingatlan forgalmi értékéhez viszonyítva.
Bárhogyan is járunk el, a Kúria jelenlegi hozzáállása szerint az elővásárlási jogosultakkal való közlési kötelezettség jelentős, nem mérlegelendő lehetőség.