Ingatlanközvetítői képviselet

Ahogyan Magyarországon is, úgy a világ minden táján megkerülhetetlen szereplői az ingatlan adásvételnek/bérbeadásnak az „ingatlanosok”. Milyen feladatai, kötelezettségei vannak egy ingatlanközvetítőnek?

Az ingatlanközvetítő és ingatlan tulajdonos, valamint az ingatlanközvetítő és ingatlant vásárolni/bérelni szándékozó között is létrejöhet szerződés. Ez a szerződés a köznyelvben a „közvetítői szerződés” nevet kapta, ami leginkább talán a Ptk.-ban meghatározott megbízási szerződés altípusa lehetne, amit a törvény így definiál:

6:272. § [Megbízási szerződés]
Megbízási szerződés alapján a megbízott a megbízó által rábízott feladat ellátására, a megbízó a megbízási díj megfizetésére köteles.

6:273. § [Utasítás]
(1) A megbízott köteles a megbízó utasításait követni.
(2) A megbízott a megbízó utasításától akkor térhet el, ha ezt a megbízó érdeke feltétlenül megköveteli, és a megbízó előzetes értesítésére már nincs mód. Ilyen esetben a megbízót késedelem nélkül értesíteni kell.
(3) Ha a megbízó célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítást ad, a megbízott köteles őt erre figyelmeztetni. Ha a megbízó a figyelmeztetés ellenére utasítását fenntartja, a megbízott a szerződéstől elállhat, illetve a szerződést felmondhatja, vagy a feladatot a megbízó utasításai szerint, a megbízó kockázatára elláthatja. Meg kell tagadnia az utasítás teljesítését, ha annak végrehajtása jogszabály vagy hatósági határozat megsértésére vezetne, vagy veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát.
(4) A megbízó köteles megtéríteni az utasítás teljesítésével kapcsolatban felmerült költségeket. A megbízott az utasítás teljesítését megfelelő biztosíték adásához kötheti. Ha a megbízó nem ad megfelelő biztosítékot, a megbízott az utasítás teljesítését megtagadhatja.

A megbízott jelen esetben az ingatlanos, a megbízó fél pedig az, aki eladni/bérbe adni/vásárolni/bérelni szeretne. Az ingatlanosra bízott feladat pedig a megbízó típusa függvényében változik. A közvetítő feladata minden esetben az, hogy megbízója számára felkutassa azt a partnert, akivel a leginkább egyeznek az érdekeik egy jövendőbeli szerződés kapcsán. Feladatai közé tartozhatnak az ingatlan hirdetései a számára elérhető fórumokon, illetve a megfelelő ingatlanok felkutatása is. Vállalhatja a tulajdonosok helyett az ingatlan körbemutatását is, és be is járhat ingatlant a megbízója képviseletében, de a közvetítői szerződésben foglaltaktól nem térhet el, amennyiben a szerződés a képviseleti jogokról pontosan nem rendelkezik, úgy a Ptk. szabályai a mérvadók.

6:274. § [Képviseleti jog]
Ha a megbízás teljesítéséhez szerződés kötése vagy más jognyilatkozat tétele szükséges, a megbízás a meghatalmazást is magában foglalja.

Az ingatlanközvetítő köteles megbízójával tartani a kapcsolatot, beszámolni munkája állásáról.

6:275. § [Tájékoztatási kötelezettség]
(1) A megbízott köteles a megbízót tevékenységéről és a feladat állásáról kívánságára, szükség esetén e nélkül is tájékoztatni. A megbízott köteles a megbízót tájékoztatni, ha közreműködő igénybevétele vált szükségessé, vagy ha a felmerült új körülmények az utasítások módosítását teszik indokolttá.
(2) A megbízott köteles a megbízót a megbízás teljesítéséről késedelem nélkül értesíteni.

Ahogyan a Ptk. rendelkezik a megbízási szerződés kapcsán a megbízó fizetési kötelezettségéről, úgy természetesen az ingatlan közvetítő sem ingyen dolgozik, közvetítői díj illeti meg. A közvetítői díj meghatározása feltétlen része a megbízói szerződésnek. A legtöbb ingatlanos a sikeres közvetítés kapcsán tart igény a fizetésére. A közvetítői díj mértékét a szerződésben feltétlenül tisztázzuk a későbbi viták elkerülése végett.

6:276. § [Megbízási díj]
(1) A megbízott megbízási díjra akkor is jogosult, ha eljárása nem vezetett eredményre, kivéve, ha az eredmény részben vagy egészben azért maradt el, mert a megbízott felróhatóan járt el.
(2) A megbízási díj a szerződés teljesítésekor esedékes. Ha a szerződés a megbízás teljesítése előtt szűnt meg, a megbízott a megbízási díjnak tevékenységével arányos részét követelheti.
(3) A megbízott a megbízás ellátásával rendszerint együtt járó költségek előlegezésére köteles.
(4) A szerződés megszűnésekor a megbízó köteles a megbízottat a megbízás alapján harmadik személyekkel szemben vállalt kötelezettségei alól mentesíteni, valamint szükséges és indokolt költségeit megtéríteni.

Az ingatlan közvetítő szerződéses jogviszonyban kizárólag a megbízójával áll, elsődlegesen az ő érdekeit kell, hogy képviselje. Amennyiben sikerre szeretne jutni, úgy olyan harmadik felet kell közvetítenie a megbízójának, akivel a leginkább egyeznek az érdekeik, hiszen az adásvételi szerződés az eladó és vevő, illetve a bérleti szerződés a bérbeadó és bérlő közös megegyezésén alapszik. Amennyiben nem egyeznek az érdekeik, nem azonos irányúak az elképzeléseik úgy értelemszerűen közöttük szerződés nem fog létrejönni, a közvetítő így vállalásának nem tett eleget, megbízási díj sem illeti.

Az ingatlanos csak a megbízójától kérheti a megbízási díj teljesítését. Tehát, ha össze is hozta a feleket, ami mindkét fél számára előnyös, csak és kizárólag a szerződéses partnerétől jogosult a megbízási díjra.

Összefoglalva az ingatlan közvetítő egy olyan szereplő a felek között, aki teljes állásban igyekszik a keresleti és kínálati oldal szereplőinek összeillő párjait egymáshoz kapcsolni. Feladata a megbízás létrejöttétől az adásvételi/bérleti szerződés aláírásáig tart, melynek teljesítéséért a megbízójának megbízási díj ellenében felel, folyamatosan szem előtt tartva a harmadik szereplő igényeit is.