Nem találtuk meg álmaink házát, lakását. Építkeznénk. Milyen típusú telkekkel találkozhatunk az ingatlan piacon. Melyikre építkezhetünk, melyikre nem? Mekkora alapterületű ingatlant építhetünk adott telekre. Van-e lehetőségünk az adott telek átminősítésére?
Mint ingatlan vásárlásánál minden esetben, telek vásárlása esetén is a tulajdoni lap beszerzésével induljunk el. Az eladótól megkapott helyrajzi számmal vagy a telek pontos címével keressük fel az ügyfélkapunkat, ahol az Ügyintézés – Szolgáltatások menüpontban lehetőségünk van 3 alkalommal térítésmentesen, majd a továbbiakban ellenérték fejében (1.000,- /tulajdoni lap) lekérni a telek tulajdoni lapját. A tulajdoni lapon már szerepelnek azok az adatok, amik segítenek eligazodni a telek felhasználhatóságát vagy éppen a beépíthetőségét érintően.
1. Külterületi, belterületi, zártkerti telek
A tulajdoni lap legelején megtaláljuk már a település megnevezése és helyrajzi szám mellett, hogy a telek kül- vagy belterületen helyezkedik el esetleg zártkerti. Előbbiek valójában nem is jelentenek mást, minthogy az adott település közigazgatási határán belül vagy kívül helyezkedik el a telek. Általános esetben a belterületi telkek lakóövezeti vagy kereskedelmi céllal kerülnek felhasználásra, míg a külterületiek ipari vagy mezőgazdasági igényeket elégítenek ki. Külterületi telkek esetén sem kell lemondanunk a lakhatásra alkalmas épület építéséről. Hátrányuk mindösszesen a beépíthetőségükben mutatkozik meg. A külterületi telkek esetén a beépíthetőség leggyakrabban csak néhány százalékos, míg belterületiek esetén a beépíthetőség akár a 30 %-ot is elérheti.
Zártkerti telek korábban lehetett az adott település határain belül is, de kívül is. Ma azok a telkek találhatóak meg így az ingatlan-nyilvántartásban, melyek megfelelnek a törvény szerinti termőföld fogalmának (külterületen fekszenek, valamint művelési águk szerint: szántó, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas vagy fásított területként szerepelnek). Ebből fakadóan a zártkerti telkekre ugyanazon szigorú szabályozás vonatkozik, mint a termőföldekre.
Értéküket tekintve a belterületi, lakóövezeti telkek magasan vezetnek, de a beépíthetőség szempontjából az ilyen telkek esetében is érdemes előzetesen tájékozódnunk a területileg illetékes önkormányzatnál, illetve az OTÉK-ban (Országos településrendészeti és építési követelmények).
2. Van-e lehetőségünk a telket átminősíttetni? Mit kezdhetünk egy művelés alatt álló területtel?
Az agglomerációs településeken rohamosan fogynak az ideális építési telkek. Tegyük fel, hogy a kiszemelt település külterületén meg tudnánk csípni egy ideális telket, de az éppen szőlő művelési ág megjelöléssel szerepel az ingatlan nyilvántartásban. Hogyan tudjuk ezt mégis az elképzeléseink szerint felhasználni?
Mielőtt bármibe belevágnánk feltétlenül tájékozódjunk az illetékes önkormányzatnál, ugyanis első lépésként az ő feladatuk lesz a rendezési terv önkormányzati rendelettel történő módosítása során belterületbe vonni az eddig külterületiként nyilvántartott telkünket. Ezt követően a bevont területet az OTÉK és a HÉSZ (Helyi építési szabályzat) alapulvételével övezetekbe sorolja. A terület övezet szerinti besorolása fogja meghatározni, hogy konkrét ingatlanra milyen magasságban, milyen alapterülettel építkezhetünk, de azt is, hogy hány lakást létesíthetünk azon.
Amennyiben a bevonni kívánt terület termőföldként van nyilvántartva, annak belterületbe vonására kérelmet kizárólagosan csak az önkormányzat terjeszthet elő. Termőföld más célú hasznosítása csak az ingatlanügyi hatóság engedélyével lehetséges (az engedély megléte előtt a termőföld más célú igénybevétele nem engedélyezett). Amennyiben a más célú hasznosítás mellett döntünk a hatósági eljárás mellett szükséges egyszeri földvédelmi járulék megfizetésének eleget tennünk.
Az eljárás végén a tulajdoni lapon már nem a „művelés alatt álló”, hanem a „kivett” megnevezést olvashatjuk, ami annyit tesz, hogy az ingatlanon vagy annak egy részén épület áll vagy fog állni, illetve udvarként van vagy lesz használva, így azon művelés már nem folyik.
Bármilyen megjelöléssel is választunk külterületi ingatlant készüljünk fel arra, hogy a belterületbe vonás időigényes és meglehetősen költséges folyamat. Mindenképpen igyekezzünk előre beszerezni minden információt.