A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok piaci értéke alul marad a tehermentes ingatlanokkal szemben. Lehet-e egyáltalán értékesíteni? Mikor érdemes mégis ilyen ingatlanban fektetnünk a pénzünket? Jár-e bármilyen hátránnyal?
A haszonélvezeti jog létrejöhet szerződés, végrendelkezés, bírósági/hatósági/jogszabályi rendelkezés útján. Az adott ingatlan tulajdoni lapján fel kell, hogy tüntessék, hogy az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, de azt is, hogy ki és milyen időtartamra szerezte meg ezt a jogosultságot. Ha a tulajdoni lapon nem szerepel ilyen jellegű teherbejegyzés, úgy annak eladója erre nem hivatkozhat. Időbeli hatályát tekintve lehet határozott időre szóló vagy holtig tartó.
Amennyiben az általunk kiválasztott ingatlan tulajdoni lapján valóban szerepel ez a típusú teherbejegyzés meg kell vizsgálnunk, hogy milyen formán áll fenn a jogosultság, nem szűnt-e meg esetleg időközben.
Megszűnésének lehetséges esetei, melyek adás-vétel szempontjából érdemlegesek:
A.) elhalálozás – Amennyiben elhalálozás következtében szűnik meg a haszonélvezeti jog, ezt eladó közlése alapján, halotti anyakönyvi kivonat tulajdonában töröltethetjük az ingatlan-nyilvántartásból. Ezekre az ingatlanokra nem is jellemző, hogy a piaci érték alatt lennének, hiszen bár a tulajdoni lapon szerepel bejegyzés, az a valóságban már nem áll fenn.
B.) lemondás folyományaként: Az ingatlan haszonélvezeti jogáról minden esetben ügyvédi okiratban, az ingatlan tulajdonosához intézett nyilatkozattal lehet lemondani, melyet ellenjegyzést követően el kell juttatnunk a földhivatalba, hogy a lemondott jog törlésével kapcsolatban a földhivatal is tudjon intézkedni.
Lemondás adás-vételi szerződéssel egyidejűleg is lehetséges, eladónak tájékoztatnia kell vevőt, hogy az ingatlan haszonélvezője ingyenesen, vagy ellenérték fejében mond le haszonélvezeti jogáról, mely jogról való lemondást az adásvételi szerződésnek feltétlenül tartalmaznia kell. A haszonélvező a szerződésben ugyancsak félként fog szerepelni, akár a vevő, akár az eladó.
Fenti esetek arra vonatkoznak, amikor az ingatlanon a tulajdonszerzéssel meg is szűnik a haszonélvezeti jog. Mi történik, amikor azzal együtt, annak fenntartásával vásárolunk ingatlant.
Ezzel meg is válaszoltuk legfontosabb kérdésünket, IGEN, a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok adás- vételének nincsen akadálya, azok értékesíthetőek. Ami miatt ezen ingatlanok olcsóbbak a tehermentes ingatlanoknál az nem más, mint a tulajdonos jogait „megelőző” haszonélvezői jogok, melyek nem szűnnek meg egy adás-vételi szerződés esetén sem.
A legfontosabb eltérés a tulajdonjog és a haszonélvezeti jog között a rendelkezés joga. A haszonélvezeti jogot szerző kizárólag a rendelkezés jogát nem szerzi meg adott ingatlan felett. Ami annyit tesz, hogy haszonélvező lakhat benne, átrendezheti, felújíthatja, kiadhatja akár albérletbe is, szinte bármit megtehet az ingatlannal, de nem tudja eladni és nem tudja hitelfedezetként használni. Köteles azonban az ingatlan állagát kímélni, továbbá a tulajdonost értesítenie kell, ha a haszonélvezeti jogát átengedi másnak akár ingyenesen, akár ellenérték fejében. Amennyiben tulajdonos az eredeti feltételekkel igényt tart az ingatlanra, mely az ő tulajdona, de annak haszonélvezője azt albérletbe kívánja adni, úgy haszonélvező köteles a tulajdonossal szerződni, ugyanis annak előbérleti és előhaszonbérleti joga van az adott ingatlannal kapcsolatban. A haszonélvező ezen jogait egészen addig gyakorolhatja amíg ezen szerzett joga fennáll az ingatlanon, jogai gyakorlásában a tulajdonost megelőzi.
Ha ottlakás céljával keresgélünk a piacon házat, lakást, akkor az ilyen joggal terhelt ingatlant nem nekünk találták ki. Van azonban olyan eset amikor mindkét félnek előnyös a haszonélvezet:
Idős, esetleg örökös nélküli személy az ingatlan értékesítésével, de haszonélvezeti jog alapításával tovább élhet megszokott ingatlanában, de még pénzhez is jut, annak biztosítékával, hogy az ingatlanból a haszonélvezeti jog fennállásáig nem költöztethető ki. A vásárló pedig alacsonyabb áron jut az ingatlanhoz, melynek költségeit továbbra is a haszonélvező állja, de a haszonélvezeti jog majdani megszűnésével egy teljes értékű ingatlanhoz jut.
Az ingatlanok adás-vételéből nem hagyható ki ügyvéd jelenléte, haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan vásárlása esetén érdemes ingatlanforgalomban jártas jogász segítségét kérni, aki minden részletre kiterjedően tud felvilágosítást adni a fennálló haszonélvezet megértéséhez. Csak akkor kössünk szerződést, ha maximálisan tisztában vagyunk mind a haszonélvező, mint a saját jogosultságainkkal, kötelezettségeinkkel.