Egy kutyabarátnak teljesen természetes, hogy megosztja a kanapéját a házi kedvencével. A lakásban tartott állatok sok esetben családtagnak számítanak, a mindennapok abszolút részei. Ma már egyre gyakrabban találkozhatunk lakásban tartott ölebekkel, de akár azok nagyobb testű társaival is. A kutyatartásról magunk dönthetünk, ha társasházi lakók vagyunk? Beleszólhatnak-e ebbe a szomszédaink vagy akár a közös képviselő? Lássuk milyen szabályok vonatkoznak az állattartásra, ha társasházról beszélünk.
A társasházra vonatkozó alapszabályokat a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) szabályozza, de a háziállat tartásra nem kifejezetten tér ki, illetve nem a társasházak vonatkozásában. Mindösszesen az állatok károkozásáért való felelősséget részletezi:
6:562. § [Az állattartás körében okozott kár]
(1) Aki állatot tart, az állat által másnak okozott kárért felel, kivéve, ha bizonyítja, hogy az állat tartásával kapcsolatban felróhatóság nem terheli.
(2) Veszélyes állat tartója a veszélyes üzemi felelősség szabályai szerint felel.
A társasházakra vonatkozó 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (Társasházi törvény) még ugyancsak nem tér ki semmilyen részletében az állattartásra vonatkozó szabályozásra, ám ezen törvény alapján jöhet létre minden társasház saját társasházi alapító okirata és a szervezeti és működési szabályzata (SzMSz), amelyek már kitérhetnek a kedvencek tartására is.
A társasház, mint jogi egység nem jöhet létre alapító okirat nélkül. Amint létrejön az alapító okirat, a társasház ingatlan-nyilvántartási jegyzésére sor kerülhet, illetve a társasházon belüli közös tulajdonban lévő lakás és nem lakás céljára szolgáló helységek is saját jogi egységet képezhetnek. Fontos, hogy tisztázásra kerüljenek a közös és nem közös tulajdonba kerülő részletek, a társasházi törvény kötelez erre, ez képletesen a térbeli szabályozás.
9. § Az alapító okiratban meg kell határozni:
a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
Miután alapító okirattal létrejött a társasház, az abban tisztázott felosztáshoz készülnie kell egy részletesebb, kifejezetten az ott élők, rövidebb vagy hosszabb távon ott tartózkodók „működésére” vonatkozó szabályozásnak, ez nem lesz más, mint az SzMSz. Az SzMSz legfontosabb feladata a társasházi közösség működésére vonatkozó szabályok meghatározása:
3. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.
(2) A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell:
a) a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
c) a társasházi lakóépület házirendjére,
d) a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
e) a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tagjai hatáskörére és feladataira,
f) a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira vonatkozó részletes szabályokat.
AZ SzMSz kötelező tartalmi eleme a társasház házirendje, amely szabályzó részletesen kitérhet adott társasház állattartási szabályaira is. (SzMSz elfogadása azon társasházak esetében, ahol hat vagy annál kevesebb lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség található nem kötelező, itt házirend sem rendezi kötelezően a magatartási szabályokat). A társasházi törvény szerint a házirend az alábbi részletekre köteles kitérni:
26. § (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyugalmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e szabályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zajszint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel.
(2) A közösség a házirendben meghatározza a közös tulajdonban lévő épületrészek, területek és helyiségek használatára vonatkozó részletes szabályokat is.
(3) A házirend szabályait – a használat jogcímétől függetlenül – a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiség mindenkori használója köteles betartani.
(4) A házirend – a tulajdonostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított – eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben.
A házirend tartalmazza részleteiben a társasház lakóira, annak közösségére, de a területére belépő személyekre is – a társasház adott területeinek használatára – vonatkozó elvárásokat, szabályokat. Az Ingatlanra vonatkozó használati szabályokon túlmenően kitérhet a társasházban tartózkodó személyek, a tulajdonosok, bérlők … stb. … egymás irányába tanúsított viselkedési követelményekre is. A házirend elsődleges célja, hogy az együttéléshez szükséges szabályokat meghatározza, összefoglalja.
A házirendet megállapítani a társasházi közgyűlésen, az összes tulajdoni hányad legalább egyszerű szavazattöbbségével lehet. Az érvényes házirendhez a tulajdonosok, vagy azok meghatalmazottainak legalább 50 %-a kell. Ahogy az SzMSz-t, úgy az elfogadott hiteles házirendet is az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni. Annak szabályai figyelembe kell, hogy vegyék az épület különböző helyiségeinek rendeltetését, hiszen eltérő szabályok kell, hogy vonatkozzanak a közös használatú területekre attól függően például, hogy az egy lakóépület vagy parkolóház. Az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz való csatolásnak a kötelezettsége csak a hozzáférés leegyszerűsítésé célját szolgálja. A házirend módosítására vonatkozó szabályok ugyancsak megegyeznek a szervezeti és működési szabályzat módosítási szabályaival:
15. § A közösség … a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosítását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
A társasházi törvény fent idézett 26. § (3) alapján a szabályok betartása nem csak az Ingatlanok tulajdonosaira vonatkozik, hanem minden olyan személyre, akik a társasházban állandó vagy ideiglenes jelleggel tartózkodik, legyen szó lakás vagy nem lakás céljául szolgáló ingatlanról vagy ingatlan részről.
Arról, hogy milyen szabályok kerülnek be a házirendbe kizárólag a tulajdonosok döntenek, de általában megvannak azok alapkövei:
– Közös használatú területek használata, a közös használatú területekre történő pakolás, azon való tárolás gyakori alpont. (pl.: vonatkozhat ez bicikli tárolására is, de akár egy cserép virágra is, vagy akár kerti bútorok elhelyezésére is) – tűzvédelmi előírások figyelembevételével.
– Közös használatú területek takarítása (lépcsőház, épület előtti utca szakasz), tisztán tartása, kukák kihelyezése, közösségi takarítás vagy takarító cég megbízása
– Hang- és zajhatásokra vonatkozó szabályozások (legyen szó zenehallgatásról, fűnyírásról, építési-szerelési munkálatokkal járó zajok)
– Dohányzásra vonatkozó szabályozás (fent részletezett 26.§ (4)-ben)
– Állagvédelmi szabályozások (pl.: dugulást okozó tárgyak csatornába való leengedésének tilalma)
– Állatok tartására vonatkozó részletszabályok
Az állattartási szabályozás mindig az adott tulajdonosi közösségen múlik. Ami általánosan elmondható, hogy a társasházak kevés kivétellel szigorúan tiltják a közös használatú területen való állattartást. Tiltó listások a veszélyes állatok is (pl.: mérges kígyó, pók), de nem csak a közös területeken, hanem a saját lakásunkban is, így tilos minden olyan állat tartása is, ami a lakók egészségét veszélyezteti, vagy a nyugodt/háborítatlan ingatlan használatot a legkisebb mértékben is akadályozza. A nem veszélyes állatok saját lakásban való tiltására kifejezett rendelkezéseket nem írhat elő a házirend, de mondjuk azt, hogy az adott ingatlanban nem veszélyes állat (pl.: kutya, macska, nyúl…stb.) csak a mindenkori szomszédok írásbeli beleegyezésével tartható, az már lehetséges. A kötelezettségek meghatározásánál figyelembe kell vennünk az állatok védelméről és kíméletéről szóló 1998. évi XXVIII. törvény rendelkezéseit is:
5. § (1) Az állattartó gondoskodni köteles az állat megfelelő és biztonságos elhelyezéséről, szakszerű gondozásáról, szökésének megakadályozásáról.
(2) A megkötve tartott vagy mozgásában egyéb módon korlátozott állat számára is biztosítani kell a zavartalan pihenés és a sérülésmentes mozgás lehetőségét.
(3) …
(4) Az állandóan zárt körülmények között tartott állat számára az állattartó köteles az állat szükségleteihez igazodó, megfelelő mozgásteret biztosítani.
(5) …
(6) A kedvtelésből tartott állat ürülékét az állattartó a közterületről köteles eltávolítani.
A továbbiakban szólhat még a házirend az állat közös használatú területen való tartózkodásának szabályairól is, így például, hogy kötelezővé teszi-e a póráz vagy a szájkosár használatát.
Az állatok védelméről szóló törvényen, a már fent említett Ptk.-n és a Társasházi törvényen, a házirenden kívül iránymutatást adhatnak az alábbi szabályzók, rendelkezések is:
– a települési önkormányzat jegyzőjének iránymutatása az állatok védelmére vonatkozóan
– az állatok nyilvántartásával kapcsolatos egyes feladat- és hatásköreiről szóló 245/1998 (XII.31.) Kormányrendelet
– a társasház települési önkormányzata által elfogadott állatokra vonatkozó rendelete
Állattartás korlátozására, az állattartás tiltására vonatkozó hatásköre a jegyzőnek van.