Ma már egyre ritkábban olvasható ingatlan hirdetésekben, hogy az ingatlan tehermentes. Mi is a teher? Kell-e tőle ódzkodnunk? Van-e akadálya egy terhelt ingatlan tulajdonjogának a megszerzésének?
Jelen piaci árak mellett meglehetősen szűk az a réteg, aki banki hitel vagy állami támogatás nélkül vásárol ingatlant. Akár hitel, akár támogatás esetén is szüksége van a hitelezőnek vagy a támogatás nyújtónak valamilyen biztosítékra arra vonatkozólag, hogy egy esetleges nem teljesítés során érvényesíteni tudja a jogait. A bankok és az állam terhei is megtalálhatóak az adott ingatlan tulajdoni lapjának III. részében, más-más jogra igényt tartva. (A tulajdoni lap tartalmazza továbbá az ingatlan alapvető adatait, címét, méretét, megjelölését, tulajdonosát is). Nézzük meg milyen jellegű banki kölcsönhöz/ állami támogatáshoz köthető terhek is kerülhetnek a tulajdoni lapra.
Jelzálogjog:
Amikor megkötjük a kölcsönszerződést, annak részeként vállaljuk, hogy a bank úgynevezett jelzálogjogot jegyez be az ingatlan tulajdoni lapjára. Kölcsönszerződés és a jelzálogszerződés esetén is kötelező a közjegyzői okiratba foglalás. (okirati mivolta teszi lehetővé, hogy a bank később azonnali végrehajtást kezdeményezhet az adósával szemben) Amennyiben a szerződést megkötöttük a bank a felvett összeg és járulékai erejéig jegyezteti be a jelzálogot, értelemszerűen 10 millió Forintos hitelnél 10 millió Forint és annak járulékai erejéig, míg mondjuk egy 5 millió Forintos hitel esetén 5 millió Forint és járulékai erejéig kerül bejegyzésre a jelzálog. A járulék az aktuális kölcsönösszeghez kapcsolódó kamatokat, költségeket, az eljárás során a bank által megelőlegezett illetéket, illetve későbbi nem teljesítés miatti ügyvédi költségeket foglalhat magában. Kizárólag jelzálogjoggal terhelt ingatlan eladható, azon a vevője szerezhet tulajdonjogot, de azt a teherrel együtt szerzi.
Elidegenítési és terhelési tilalom:
A jelzáloggal esetenként együtt járó elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésére azért van szüksége a bankoknak, mert így az ingatlan tulajdonjoga nem cserélhet gazdát az ő tudomásuk nélkül. Azt a jelzálogot, amit elidegenítési és terhelési tilalom követ az ingatlan tulajdoni lapján mindenképpen rendeznünk kell, különben a vevő tulajdonjoga nem lesz bejegyezhető. A jelenleg hatályos állami támogatások mindegyikéhez kapcsolódik elidegenítési és terhelési tilalom, mely a vállalt kötelezettségek teljesítéséig vagy a megszabott határidőig állnak fenn.
Mire figyeljünk feltétlenül, ha a megvásárolni kívánt ingatlan banki hitellel terhelt?
Miután ellenőriztük a tulajdoni lapon szereplő terheket, és az „utunkban” csak a banki hitel áll, ki kell kéretnünk a tulajdonossal az adott hitelintézettől az igazolást arra vonatkozólag, hogy pontosan mekkora összeg van még ráterhelve az ingatlanra. Ezt az igazolást kizárólag az eladó tudja beszerezni. Ezen igazolásnak a birtokában az adásvételi szerződés már megköthető, de abban a saját érdekünkben a lehető legnagyobb részletességgel kell kikötnünk, hogy pontosan milyen határidőkkel történik majd a hitel és járulékai visszafizetése, így az ingatlan tehermentesítése.
Banki hitellel terhelt ingatlan megvásárlása banki hitelből, milyen lehetőségeink vannak?
Miután a banki igazolásból értesültünk eladó aktuális tartozási egyenlegéről, el kell döntenünk, hogy azt az eladó fogja rendezni, vagy mi a felvételre kerülő hitelből. Nézzünk néhány példát:
A.) Az eladó a terhet saját forrásból egyenlíti ki. Nagy általánosságban a foglaló összege 10%-a a vételárnak. Amennyiben az eladónak van egy 5 millió Forintos jelzáloghitele, az ingatlan vételára pedig 30 millió Forint, akkor eladó a foglaló összegéből nem tudja kiegyenlíteni tartozását, kénytelenek lesznek a felek az adásvételi szerződésben a további kifizetéseket az ingatlan tehermentes állapotához kötni. Így az eladó határidőhöz kötötten kénytelen a tartozását önerőből teljesíteni.
B.) A fenti példánál maradva vevő megfizethet eladónak a foglaló összegén felül 2 millió Forint vételár előleget önerőből, azzal a kikötéssel, hogy azt eladónak kötelessége az ingatlan tehermentesítésére felhasználni.
C.) Amennyiben egyik félnek sincs annyi önerő a birtokában, hogy az ingatlan terhét rendezzék, úgy lehetőségük van arra, hogy a vevőt hitelező bank egyenesen az eladót hitelező banknak teljesítse a jelzálog összegét. Így a vevő bankja az eladó részére a vételárból már csak a tehermentesítést követően fennmaradó összeget folyósítja.
A jelzálogjog, illetve az elidegenítési és terhelési tilalom törlése
Amennyiben a kölcsön teljes összege a bank részére megfizetésre került, a bank a tulajdonos részére úgynevezett törlési engedély kiadására kötelezett, mely okmánnyal tulajdonos kezdeményezheti az illetékes földhivatalnál a teher törlésére irányuló eljárást. Az ingatlan nyilvántartási kérelemhez csatolnunk kell ugyanis a bank által kiadott törlési engedélyt. A földhivatali eljárás díja egyszeri 6.600,- Ft, de amennyiben szeretnénk a törlési eljárást meggyorsítani lehetőségünk van igény bevenni az ún. soron kívüli eljárást, amelynek költsége további 10.000,- Ft. Ezt követően az ügyintézési idő leteltét követően a tulajdoni lapon már nem látjuk az adott terhet.