Amikor ingatlant vásárol az ember az adásvételi szerződésben kéri az eladótól, hogy nyilatkozzon annak per-, teher- és igénymentességéről. Önálló házak esetén gondolhatunk közüzemi, hitel vagy egyéb személyes tartozásokra is, amik jó esetben az ingatlan tulajdoni lapján feltüntetésre kerülnek. Társasház esetén az általános tartozás típusok mellé csatlakozik a közösköltség-tartozás is. Senki nem vágyik arra, hogy az adásvétel lebonyolítása, a költözés, az esetleges felújítási vagy bútorozási költségek után jöjjön a hideg zuhany egy fennálló tartozásról. Ezért nagy vonalakban összefoglaltuk mit érdemes a közös költségről tudni.
A közös költség viselésének szabályait a 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról tartalmazza, azaz a társasház törvény (továbbiakban: Tht.). Így ez a törvény írja elő, hogy minden egyes társasháznak a közös költségre vonatkozó rendelkezéseit az adott ház szervezeti és működési szabályzatában kell meghatározni. A szervezeti és működési szabályzatot (továbbiakban SzMSz) a közös képviselő mindenki számára elérhetővé kell, hogy tegye, aki az abba való betekintés lehetőségével élne.
13. § (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani…
b) a közös tulajdon fenntartására, ezen belül
– a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére,
– felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,
A társasházi lakás megvételekor az SzMSz minden tulajdonosra és bérlőre is egyaránt vonatkozik. Egyéb kötelezettség és jog mellett a fizetési kötelezettség is egyértelművé válik általa. De mi történik akkor, ha az Eladónk a fizetési kötelezettségének nem tett eleget.
Talán az a szerencsésebb eset, ha a társasház már jogi útra terelte az ügyet. Erre az esetre a Tht. szerint az SzMSz ad felhatalmazást a közös képviseletnek:
24. § (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik
(2) A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatározni:
c) a közös költség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításával, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg – e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén – a jelzálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyújtásával kapcsolatos feladatait
Ennek megfelelően, ha az Eladónk a kötelezettségének 3 hónapon belül nem tesz eleget a közgyűlés kérvényezheti a tartozás ingatlan-nyilvántartásba való felvezetését Eladónk lakásására.
30. § (1) A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
Hogy miért ez az egyszerűbb eset a Vevő számára? Mert itt szemmel látható a tartozás, Eladóval mindenféle mismásolás nélkül az adásvételi szerződésben rendezhető a tartozás kiegyenlítésének mikéntje. Magunk dönthetünk arról, hogy Eladóval fizettetjük ki a tartozást vagy akár a vételárat csökkentjük a tartozás mennyiségével. Fontos megjegyezni, hogy bármelyik lehetőség mellett is döntünk a tartozás kiegyenlítése után a társasházkezelő által kiállított törlési engedélyt nekünk kell a földhivatal irányába továbbítanunk. (A földhivatali eljárás díja 6.600,- Ft, amennyiben az adásvételi szerződéssel egyben adjuk be a törlési engedélyt, úgy ez az összeg csak egyszeresen fizetendő.)
De mi a helyzet akkor, ha a tartozás még nem került fel a tulajdoni lapra. Erről is rendelkezik a Tht.:
46. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdonostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak.
(2) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának megadását.
A kiállított igazolással nem csak tartozás igazolható. Eladó ezzel igazolhatja tartozás mentességét is, ugyanis:
22. § (6) Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.
Fentiek alapján kijelenthetjük, hogy a tartozás kiegyenlítésének mikéntje az adásvételi szerződésben tisztázható, de a legfontosabb az, hogy tudjunk arról, ha van tartozás, hogy elkerüljük a későbbi kényes helyzeteket. Ha látjuk, hogy az Eladó nem hajlandó elismeri fizetési kötelezettségét még kompromisszumot is köthetünk, de a kezünkben a döntés joga, hogy így is szeretnénk-e megvásárolni az adott ingatlant.
A legszerencsétlenebb helyzet akkor áll elő, ha az Eladó a még be nem jegyzett terhet elmismásolja, a közös képviselettől igazolást nem szerzünk vagy szereztetünk be vele, és adásvétel után értesülünk a tartozás fennállásáról. Ebben az esetben ugyanis a Polgári törvénykönyv alábbi paragrafusának értelmezése alapján a tartozást a társasház nem csak a volt tulajdonoson, de rajtunk is követelheti:
6:29. § [Egyetemleges kötelezettség]
(1) Ha többen tartoznak egy nem osztható szolgáltatással, a teljesítés bármelyik kötelezettől követelhető. Egyetemleges a kötelezettség abban az esetben is, ha többen úgy tartoznak egy osztható szolgáltatással, hogy a jogosult bármelyik kötelezettől követelheti a teljesítést.
(2) Egyetemleges kötelezettség esetén minden kötelezett az egész szolgáltatással tartozik, de ha bármelyikük teljesít, a jogosulttal szemben a teljesített rész erejéig a többiek kötelezettsége is megszűnik. A kötelezettek egymás szerződésszegéséért is felelnek.
(3) A kötelezett a jogosult követelésével szemben a többi kötelezettet megillető, a jogosult kielégítésével kapcsolatos kifogásra is hivatkozhat, a többi kötelezett követelését azonban nem számíthatja be.
Megoldást jelenthetne a közös költség elrendezésének kérdésére, ha a Tht. a jelenlegi igazolás kikérési lehetőséget a jövőben az elidegenítéshez tartozó kötelezettségként fogalmazná meg.