Ha minden jól megy az életben egyszer legalább átesünk egy ingatlannal kapcsolatos szerződéskötésen. Az egyik általános esete ennek az adásvételi szerződés. Az ingatlan kiválasztása hosszú évekre, akár élethosszra is szólhat, így jogosan akarjuk körbejárni a témát a tőlünk telhető legnagyobb alapossággal. Igyekeztem összeszedni a témával kapcsolatos leggyakoribb kérdéseket.
1.) Kinéztem az ingatlant, de az eladó tájékoztatott róla, hogy osztatlan közös tulajdonba tartozik? Mit jelent ez?
Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársak együtt tulajdonolják az ingatlan egészét, a közös használatból eredő kellemetlenségek elkerülése érdekében nincs más dolgunk, mint a használati jogosultságokat úgynevezett Használati megállapodásban rögzíteni. A megállapodásnak ki kell térni arra, hogy mely tulajdonoshoz az ingatlan mely része tartozik kizárólagos használati jogosultsággal.
Osztatlan közös tulajdonnal rendelkező tulajdonosoknak minden esetben Elővásárlási joga van. Ez annyit tesz, hogy beszállhat egy esetleges vevő helyére, de csak abban az esetben, ha elfogadja az eladó és a vevő között létrejött megállapodás feltételeit. Az osztatlan közös tulajdon tulajdonostársainak egymást kötelességük tájékoztatni az értékesítés lehetőségéről, hogy azok élhessenek elővásárlási jogukkal.
2.) Azt mondta az ingatlanos, hogy vásárlási szándékom jeléül előlegezzem le az ingatlant, az ügyvéd meg azt, hogy foglalózzam le. Melyik mire való?
Foglaló és Előleg esetén is az ingatlan vásárlási szándék megerősítéséről beszélünk. Amennyiben előleget adunk át az eladónak, annak az összege minden esetben visszajár, bármilyen ok is játszott szerepet a szerződés meghiúsulásában, de az sem számít, hogy melyik fél okán hiúsult meg.
Ezzel szemben a foglaló gyakorlatiasabb, mindkét félnek nagyobb biztosítékot ad. A foglalóval biztosított ingatlan adásvételi szerződésben szereplő vételárba a foglaló összege beleszámít, abban az esetben, ha a szerződés végbe megy. Amennyiben a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg a foglaló összegének kétszeresét kénytelen vevőnek megfizetni, abban az esetben, ha a vevő a meghiúsulás okozója, úgy a befizetett foglalót elveszíti. Illetve, ha mindkét félnek felróható vagy egyik fél sem okolható a meghiúsulásért, úgy a foglaló egyszeres összege vevőnek visszajár. (bővebben a „Foglaló vagy előleg” cikkünkből tájékozódhat)
Amennyiben a vevő hitel igénybevételével kívánja a vételárat részben vagy egészben teljesíteni a hitelintézet azt közvetlenül az eladó részére utalja át. Amennyiben a hitelintézet az igényeltnél kevesebb összeget ítél meg, úgy főszabály szerint a vevő önerőből köteles a különbözetet megfizetni. Abban az esetben, ha vevő emiatt kénytelen az adásvételi szerződéstől elállni, úgy a foglaló összegétől – egyéb rendelkezés hiányában – elesik.
3.) Felhívott a vevőm jogi képviselője, hogy az adásvételi szerződés aláírására vinnem kell energetikai tanúsítványt. Miért?
A válasz egészen egyszerű: Törvénybe foglalt kötelezettsége az eladóknak az Energetikai tanúsítvány készíttetése és a vevő részére történő átadása. (nem minden ingatlan esetében kötelező, erről bővebben az „Energetikai tanúsítvány” című cikkemben írtam). Az energetikai tanúsítvány többek között az ingatlan energiafelhasználási besorolásáról tájékoztat, abban a készítő szakember javaslatokat tehet a jobb kategória elérése érdekében végezhető felújításokról, ki- és átépítésekről. A tanúsítvány 10 évig érvényes.
4.) Nem tudok megjelenni a megbeszélt időpontban. Írhat-e alá helyett más adásvételi szerződést?
Természetesen van lehetőség meghatalmazott útján eljárni ingatlan adásvétel vonatkozásában. Nagyon fontos azonban, hogy ez a Meghatalmazás feltétlenül tartalmazzon ügyvédi ellenjegyzést vagy kerüljön közjegyzői okiratba foglalásra (a két tanús meghatalmazás ingatlan adásvételi szerződéshez nem elegendő).
5.) A letöltött tulajdoni lapon többek között az eladót hitelező bank jelzálogjogi bejegyzését is megtaláltam. Megvehetem így az ingatlant?
Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő Terhek tisztázására feltétlenül kérjünk ügyvédi segítséget. Ő lesz az, aki érdemben tud javaslatot adni a terhek rendezésére. A terheknek több fajtáját különböztetjük meg, nem mindegy, hogy végrehajtási jogról, jelzálogjogról vagy éppen özvegyi jogról beszélünk – a teljesség igénye nélkül -. A teher jogosultjának legyen az egy bank vagy éppen egy nagymama írásban kell nyilatkozni arról, hogy milyen feltételek teljesülése mellett járul hozzá a jogának törléséhez. Azt, hogy ezeknek a követeléseknek részben vagy egészben az eladó tesz-e eleget vagy a vevő, az a felek megállapodásán múlik. Minden esetben térjük ki az adásvételi szerződésben a terhekről való rendelkezésre.
A hitelintézetek jelzálogjogán túl a leggyakrabban haszonélvezeti jog bejegyzéssel találkozhatunk. Mint már fentebb említettünk szükség van a jogosult, ebben az esetben a haszonélvező beleegyezésébe jogának törléséhez. A haszonélvező külön nyilatkozatban, de az adásvételi szerződésben is lemondhat a haszonélvezeti jogáról. Ezt megteheti ingyenesen vagy akár ellenérték fejében, a nyilatkozatban/adásvételi szerződésben erre feltétlenül ki kell térni.
A Haszonélvezeti jog is azon jogok közé tartozik, melyeknél előfordulhat, hogy a jogosult elhalálozott, de joga az ingatlan-nyilvántartásból még nem került törlésre. Amennyiben az adásvételi szerződés aláírásának időpontjában az eladó bemutatja a jogosult halotti anyakönyvi kivonatát, úgy már a szerződésbe is bejegyezhető, hogy kérjük a földhivatalt a teher törlésére. (a „Haszonélvezeti jog megszűnése” és a „Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlanok adás-vétele” cikkeim is segítségére lehetnek).
6.) Az ingatlan megfelelő, jogilag rendezett, készen állunk a megvételére, de milyen egyéb Költségekkel kell még számolnom vevőként?
– ügyvédi költség (az ügyvéd az eladóért és a vevőért is dolgozik, de a magyar gyakorlatban az ügyvédi költség a vevőt terheli) Arról, hogy melyik fél választhat ügyvédet ebben a podcastomban talál választ:
– földhivatali eljárási díj (6.600,- Ft/ingatlan, tehát ha egy szerződésbe 5 db ingatlan adásvételét foglaljuk bele, úgy 5*6.600,- Ft megfizetése szükséges)
-a vevőt illetékfizetési kötelezettség terheli a vásárlást követően. Ez általános esetben az ingatlan vételárának 4 %-val egyező költség, vagyonszerzési illeték. A jogi képviselő tud segítségére lenni abban is, hogy számíthat-e illeték kedvezményre, vagy akár illeték mentességre. Ha már előzetesen kutakodna a lehetőségeivel kapcsolatban:
7.) Hihetetlen, hogy mindent a vevő fizet, az eladónak nincs semmilyen költsége?
– amennyiben az eladónak még tehermentesíteni kell az ingatlant, úgy annak földhivatali költségét az eladó állja
– illetve bizonyos esetekben az ingatlan eladása után is terheli adófizetési kötelezettség