Beletört a kulcs a zárba, csöpög a csap, eláztatott a szomszéd, nincs fűtés a fűtőberendezés meghibásodása okán. Mind olyan dolog, ami az embernek bosszúságot okoz. Ugyanakkor közel sem olyan nagyot, ha a javítási, helyreállítási költséget nem nekünk kell fizetni. Ebben a cikkben azzal foglalkozunk milyen költség terheli a bérlőt és milyen a bérbeadót, ha a kár vagy az azt megelőző karbantartási feladat egy bérleménnyel kapcsolatban keletkezik.
Ma Magyarországon a hosszú és a rövidtávú kiadásoknak is felpezsdült a piaca. A hosszútávú kiadásra kínált ingatlanok száma jóval alacsonyabb a keresletnél. Az őszi egyetemi szemeszter előtti hónapokban szinte lehetetlen ideális ingatlant találni. Bár még mindig 50 % alatt van a hivatalos bérleti szerződéssel rendelkezők albérletek száma, nem árt, ha ragaszkodunk a hivatalos formához. Hiszen az ügyvéd előtt aláírt bérleti szerződés egyértelműen tisztázza a jogokat és a kötelezettséget, arról nem is beszélve, hogy az ő segítségével könnyen rendezhetőek a vitás kérdések is. Ha mégis elmérgesedne a helyzet a szerződéssel a kezünkben kérhetünk jogi segítséget is.
Az ide vonatkozó hatályos jogszabály az 1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról, az úgynevezett Lakástörvény. A törvény hatálya kiterjed minden lakásra – ideértve a nyugdíjasházban, garzonházban, a szobabérlők házában lévő lakást, illetőleg lakrészt és a szükséglakást is -, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre.
Ahhoz, hogy egy lakás bérbeadása hivatalos legyen feltétlenül szükséges a bérleti szerződés írásba foglalása. A szerződés köthető határozott vagy határozatlan időre, annak aláírásával a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére kötelezett, amiért a bérlő bérleti díjat köteles fizetni. A bérleti szerződésben a jogszabályban előírt kötelezettségeket és jogosultságokat mindkét fél vonatkozásában fel kell tüntetni vagy legalább hivatkozni kell az ide vonatkozó jogszabályra, továbbá a felek törvénybe foglaltakon túlmenő egyéb megállapodásait is érdemes részletezni az elszámolási megállapodáson túlmenően akár az elvárt magatartási szabályokra is kiterjedően.
A bérbeadó kötelezett az ingatlant szerződésszerű, használatra alkalmas állapotban átadni, továbbá kötelezettsége annak biztosítása is, hogy az ingatlan a bérleti szerződés hatályossága alatt szerződésszerű állapotban maradjon, valamint annak használatában a bérlőt semmi ne akadályozza. Rendeltetésszerű használhatóságról akkor beszélünk, ha az ingatlan központi berendezései, továbbá a lakásban fellelhető részei és az egyéb berendezések működő-, illetve üzemképesek. Hogy pontosan mik is ezek a berendezések és mikor kell részét képezniük az ingatlannak, azt az ingatlanok komfortfokozati besorolása mutatja meg.
Amennyiben egy átlagos eset áll fenn, és a fentieknek a bérbeadó eleget tett, főszabály szerint az alábbi kötelezettségek és költségek terhelik:
– gondoskodik a karbantartásról – Ami alatt az ingatlan állagának megőrzése és rendeltetésszerű használhatóságának érdekében végzett megelőző és javítási munkákat értjük. Annak az épületrésznek vagy berendezésnek a cseréjéről, amely már nem javítható ugyancsak a bérbeadónak kell intézkednie.
– gondoskodik az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról – Na de mi tartozik az épület központi berendezései közé? Ebben a lakástörvény példálózó felsorolása segít nekünk:
„a) a központos fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezés a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és fűtőtesteket (radiátor stb.) is;
b) a víz-, a csatorna- és a gázvezeték, a hozzá tartozó szerelvényekkel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt is;
c) az elektromos vezeték és érintésvédelmi rendszere, ideértve a lakásban lévő vezetékszakaszt is;
d) a több lakást szolgáló szellőztető berendezés;
e) a központi antenna az erősítő berendezéssel, ideértve a lakásban levő vezetékszakaszt és csatlakozóaljat is;
f) a kaputelefon és felcsengető berendezés a vezetékhálózattal;
g) a személy- és teherfelvonó;
h) a háziszemét gyűjtésére szolgáló berendezés;
i) a több lakást szolgáló kút, a hozzá tartozó szerelvényekkel;
j) a több lakásban keletkezett házi szennyvíznek a telekhatáron belüli elhelyezésére, illetőleg elszikkasztására szolgáló berendezés. „
-intézkedik a közös használatra szolgáló helységek, és ezen helységek berendezéseiben keletkezett hibák elhárításáról, mely berendezések meghatározása ugyancsak a lakástörvény szerinti:
„A lakásberendezések általában a következők:
a) főzőkészülék (tűzhely, főzőlap stb.);
b) a fűtőberendezés (egyedi kályha, konvektor, elektromos hőtároló kályha stb.);
c) melegvíz-ellátó berendezés (gáz vízmelegítő, villanybojler, fürdőkályha);
d) egészségügyi berendezés (falikút, mosogató, fürdőkád, zuhanyozó, mosdó, WC-tartály, WC-csésze stb., a hozzá tartozó szerelvényekkel);
e) a szellőztető berendezés (páraelszívó stb.);
f) a beépített bútor (ruhásszekrény, konyhaszekrény stb.);
g) a redőny, vászonroló, napvédő függöny;
h) a csengő és a kaputelefonnak a lakásban levő készüléke;
i) a lakás elektromos vezetékeihez tartozó kapcsolók és csatlakozóaljak. „
A lakástörvény ugyan nem tér ki erre, de a bérleti szerződésben kell tisztázni azt is, hogy a bérbeadó fizesse-e az építményadót vagy a társasházi felújítási alapba fizetendő közösköltségi részt.
Bérbeadói költség ugyan – de általában csak egyszeri – az Energetikai tanúsítvány kiállíttatása és annak a bérlő részére történő átadása. Az energetikai tanúsítvány érvényességi ideje 10 év, amennyiben az adott bérlő 10 évet meghaladóan bérli az ingatlant, úgy a tanúsítvány újbóli kiállítása ismét a bérbeadó költsége és kötelezettsége.
Milyen kötelezettség és költség terheli a bérlőt?
-szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a lakbért megfizetni bérbeadó részére – amennyiben a szerződésben nem határozták meg a fizetési határidőt, úgy törvény szerint a tárgyhó 15. napjáig köteles bérlő a fizetési kötelezettségének előre eleget tenni.
-a lakáshasználattal összefüggő közüzemi költségek, illetve a bérlő által megrendelt szolgáltatások (pl.: telefon, internet, streaming szolgáltatók) költségei. – Amiknek a rendezése történhet úgy, hogy a bérlő nevére kerülnek a közüzemek és a szolgáltatói szerződéseket a saját nevére köti már eredendően, illetve úgy is, hogy a bérbeadó havi rendszerességgel, a számlák bemutatásával számol el bérlővel.
-a lakás fenntartásával kapcsolatos „kisebb” költségek – Az észszerűség határain belül ilyen kisebb költség például egy kiégett izzó cseréje vagy egy nyikorgó ajtó javítása. Fontos azonban, hogy a mérték meghatározásnál észnél legyünk, csöpögő csap esetén a javítás a bérlő költsége, de ha a javítás a csap egészének cseréjével orvosolható, úgy az már a bérbeadó kötelezettsége és költsége.
Vannak olyan esetek is, amikor kivizsgálást igényel a kötelezett meghatározása, ennek tipikus esete a beázás. Amennyiben egyértelműen a bérlő hibája (pl.: elfelejti elzárni a csapot, vagy elfelejti a mosógép csövét megfelelő elfolyási lehetőségre csatlakoztatni) úgy a beázás helyreállítási költsége őt terheli.
Előfordulhat olyan eset amikor a beázást a felső szomszéd okozza, vagy a falban futó vezetékek meghibásodása, ezekben az esetekben a bérbeadó kötelezettsége a helyreállítás és a költségek viselése is. Annak érdekében, hogy erre garantáltan legyen fedezet célszerű már a bérleti szerződésben is megjeleníteni, hogy bérbeadó lakásbiztosítási szerződést köt az adott ingatlanra, amivel az ilyen esetek anyagi kötelezettsége könnyebben állható.
Itt fontos megjegyezni, hogy a bérlőnek nem kötelezettsége semmilyen bérbeadó kötelezettségi körében felmerülő anyagi kiadás megelőlegezése, de köteles értesíteni bérbeadót arról, ha az ingatlant vagy annak alkatrészeit károsodás veszélye fenyegeti. Amennyiben a kár előre látható volt, és a bérbeadó a figyelmeztetési kötelezettségének nem tett eleget, úgy az annak folyományaként bekövetkezett káreset anyagi vonzata már őt fogja terhelni.
Egy esetlegesen bekövetkező, előre nem várható káresemény bekövetkezte esetén amennyiben az azonnali intézkedést igényel – ha az a bérlőnek és bérbeadónak egyaránt méltánytalan megterhelést nem okoz – úgy bérlő azt előre kifizetheti. Ez esetben az igazolt költségek egyösszegű visszatérítését kérheti bérbeadótól.
A lakástörvény a lakás burkolataival, az ajtóival, az ablakaival és a lakás berendezéseivel kapcsolatban az alábbiak szerint rendelkezik:
„A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az irányadó; megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót terhelik„
Itt ki kell térnünk arra a fontos rendelkezésre, hogy a bérlő az ingatlanban semmilyen felújítási vagy átalakítási munkát nem végezhet a bérbeadó előzetes beleegyezése nélkül. Előzetes megállapodás nélkül nem követelheti bérbeadótól a költségeinek megtérítését, továbbá a bérletiszerződés megszűnésekor bérbeadó kérheti az eredeti állapot helyreállítását is.
Amennyiben a bérleti szerződés tárgya állami vagy önkormányzati lakás, úgy a lakástörvényen túlmenően vegyük figyelembe a vagyonkezelőként, illetve tulajdonosként bejegyzett szervezetre, önkormányzatra vonatkozó rendeleteket is.