A megfelelő ingatlan kiválasztása hosszú és nehéz folyamat. Itt tervezzük leélni az életünket, nevelni a gyermekeinket, leélni nyugdíjas éveinket nem véletlen, hogy a lehető legnagyobb körültekintéssel szeretnénk eljárni a keresgélés során. Amikor már végig lapoztuk az összes ingatlanértékesítő portált, amikor már szabad óráinkban a környéken autózva fürkésszük az eladó táblát, hátha tudnak még újat mutatni, de egyszerűen nem akar előbukkanni álmaink háza, óhatatlanul eljátszik az ember az építkezés gondolatával. Na de ahhoz meg telekre van szükség, nagyra, kicsire, szélesre, keskenyre, csendes helyen, a központban, gyümölcsfákkal vagy anélkül…és máris egy újabb észvesztőben találjuk magunkat. Legyen bármi is az elképzelés, néhány objektív tényezőről feltétlen tájékozódjunk telekvásárlás előtt:
1. A telek megtekintése
A legtöbb hirdető oldalra a telkek vagy fénykép nélkül, vagy 1 db egyszerű fotóval – amin jó esetben kerítéstől kerítésig látszik a terület – kerülnek fel. Míg lakások esetében már a fényképek kapcsán is érhetnek minket benyomások, a telkek esetében a fénykép szinte nincs is az emberre hatással. Soha ne legyünk restek az adott telket megtekinteni a saját szemünkkel. Személyes megtekintés során fény derülhet olyan tényezőkre, amik már önmagában eltántoríthatnak minket a vételtől. Pl.: egy telekszomszéd trafóház, vagy egy a telekkel szemben álló 4 emeletes társasház vagy akár egy forgalmas autóút.
2. Nekünk tetszik, de hogyan tovább
Mint minden komoly befektetést igénylő esetben, itt sem éri meg kikerülni a szakembereket. Fogadjunk földmérőt, illetve kérjünk fel egy építészt, hogy segítsenek a kiválasztásban. Amennyiben magunk szeretnénk tájékozódni, megtehetjük azt a területileg illetékes önkormányzatnál, egészen pontosan a főépítészi irodában. Itt tájékoztatást kaphatunk a helyi építési szabályzatban foglaltakról. Ez határozza meg többek között, hogy adott telekre milyen alapterületű, milyen magas házat építhetünk, a teleknek pontosan melyik részére. Érdeklődhetünk továbbá az önkormányzat fejlesztési terveiről, távlati céljairól az adott területtel kapcsolatban. Ha már egyébként is az önkormányzatnál vagyunk az adóügyi osztály segítségünkre lesz a helyi adók vonatkozásában (telekadó, építményadó). Jelen helyzetre való tekintettel érdemes az önkormányzatokat telefonos/ online elérhetőségeiken megkeresni.
Ha a beszerzett információk mind kedvezőek, keressük fel a már fent említett földmérőt. Egy telek hivatalos kiméretése vásárlás előtt feltétlenül szükséges. A földmérők ma már korszerű, digitális eszközökkel kitűzik a tényleges telekhatárokat, ilyenkor derülhet fény az esetleges eltérésekre. Amennyiben a természetbeni és a jogi telekhatár egymást nem fedi lehetőség van a birtokviszonyok rendezésére, de csakis közös megegyezéssel vagy hatósági határozattal. A kerítés elemeinek önkényes áthelyezése nem elegendő intézkedés, attól még a birtokviszony nem kerül tisztázásra.
3. Nem jó helyen van a kerítés, túl nagy a telek tovább oszthatom?
Ez az úgynevezett telekalakítási eljárás. A fenti példánál maradva, amikor a földmérő tájékoztatása alapján rájövünk, hogy a kerítésünk bizony már jogilag a szomszéd telkén van, vagy éppen fordítva lehetőség nyílik a probléma rendezésére ezen eljárás keretein belül. Ehhez feltétlenül szükségünk lesz egy változási vázrajzra, amit ugyancsak a földmérőtől tudunk beszerezni. A változási vázrajzot a területileg illetékes földhivatal térképészeti osztálya ellenőrzi és záradékolja, melyet követően a helyi önkormányzatnál előzetes szakhatósági engedélyt (6 hónapig érvényes) kell igényelnünk a telekalakítás kapcsán. Az önkormányzat a szakhatósági engedély kiadásához vizsgálja többek között, hogy a legkisebb kötelező telekméret megtartásra kerül-e a változtatás következtében. Amennyiben a szakhatósági engedély és a záradékolt vázrajz is a birtokunkban van a földhivatalnál kérhetjük a tényleges telekalakítási engedélyt. Amennyiben a földhivataltól megkapjuk az engedélyt, úgy azt a telekalakítással érintett összes tulajdonos által aláírt közjegyzői okiratba foglalt, vagy ügyvéd által ellenjegyzett telekalakítási megállapodással együtt kell benyújtanunk a földhivatal ingatlan-nyilvántartási osztályához bejegyzés céljával.
4. Minden a helyén, de mire figyeljünk még?
Közművek szempontjából sokat spórolhatunk, ha azok már a telken vannak, vagy közvetlen közelében elérhetőek. Kiépített villany- és vízórával, csatornával rendelkező telek ára ugyan borsosabb lehet, de ezek hiányában feltétlenül számolnunk kell a kiépítési költségekkel, csatlakozási díjakkal, lehetőségekkel. Soha ne hagyatkozzunk az ingatlan eladójának bevallására, a közművekről feltétlenül tájékozódjunk okiratok alapján is. Ma már online elérhető az országos közműtérkép, ami segítségünkre lehet a feltérképezés során.
5. Ami minden ingatlan vásárlásnál a legfontosabb, azaz a tulajdoni lap
Az ingatlan-nyilvántartásból ügyfélkapu hozzáféréssel ma már bárki kérhet le tulajdoni lapot helyrajzi szám vagy akár pontos cím birtokában ellenérték fejében. A tulajdoni lapról a telek méretein, tulajdonosain túl tájékoztatást kapunk a telek lehetséges terheiről, használatát befolyásoló bejegyzéseiről is. Amennyiben a terhek vagy bejegyzések számunkra ismeretlen jogkövetkezménnyel járnak, kérjük ki ügyvéd segítségét, véleményét. Vannak terhek, amik nem befolyásolják a telek értékesítését, ám vannak olyanok is, amik ellehetetlenítik annak piaci cseréjét, eladását. Ma már gyakran előfordul az építési telkek hiányában azok megosztása. A tulajdoni lapról azt is megtudhatjuk, hogy engednünk/biztosítanunk kell-e a szomszédnak az esetleges átjárást.